درک بازارهای ثانویه ، سوم و ارزش پیشنهادهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آنها

تخصص از اعضای شوراهای Forbes ، تحت مجوز فعالیت می کند. نظرات بیان شده نظرات نویسنده است.

|عضویت (مبتنی بر هزینه) ارسال نوشته شده توسط درو دولان

ساختار سرمایه گذاری + روابط سرمایه گذار + بدهی و خرید عدالت + میانگین IRR 19 ٪. LinkedIn

29 آگوست 2018 ، 09:00 AM EDT |

• در فیسبوک به اشتراک بگذار
• در توییتر به اشتراک بگذارید
• به اشتراک گذاری به LinkedIn

من به عنوان رئیس یک شرکت توسعه و مدیر صندوق املاک و مستغلات سهام خصوصی ، من این فرصت بی نظیر را داشتم که ساعت ها را صرف تجزیه و تحلیل روند بازار برای دستیابی به معاملات خوب املاک و مستغلات کنم. بخش اعظم این زمان صرف نگاه کردن به بازارهای ثانویه و سوم شده است. در طی 20 سال گذشته ، ما تقریباً در هر کلاس دارایی در بازارهای ثانویه و سوم در سراسر نیومکزیکو ، تگزاس ، فلوریدا ، کارولینای جنوبی و آریزونا با موفقیت با موفقیت خریداری کردیم ، با موفقیت و توسعه یافته ایم.

هنگامی که تمرکز زیادی در بازارهای اولیه و دروازه وجود دارد ، قرعه کشی بازارهای ثانویه و سوم چیست؟

تعریف بازارها

قبل از اینکه بتوانیم به این سؤال پاسخ دهیم ، اجازه دهید در مورد آنچه باعث ایجاد بازار ثانویه یا سوم می شود صحبت کنیم. کارشناسان املاک و مستغلات از بسیاری جهات بازارها را تعریف می کنند و این باعث سردرگمی بی نهایت برای سرمایه گذاران املاک می شود. نظرات در مورد طبقه بندی بازار بسته به اینکه از چه کسی خواسته می شود و معیارهایی که با آنها اندازه گیری می شود متفاوت است ، زیرا هیچ تعریف مختصر یا روش استاندارد در صنعت وجود ندارد. یکی از متخصصان این تعریف را ارائه می دهد: "یک بازار اولیه 5 میلیون یا بیشتر از افراد دارد. یک بازار ثانویه 2 میلیون تا 5 میلیون نفر دارد. و یک بازار سوم کمتر از 2 میلیون نفر است."نماهای باریک مانند این بسیار متداول است. براساس این فرض ، آستین - یکی از قوی ترین بازارهای املاک و مستغلات در کشور - یک بازار سوم محسوب می شود. اما من آستین را به عنوان بازار دروازه ، شبیه به سیاتل می دانم.

به جای تمرکز روی یک شاخص واحد ، ما یک ماتریس از اطلاعات ، از جمله جمعیت ، رشد شغلی ، محرک های اقتصادی سنتی و جایگزین و تجزیه و تحلیل نرخ کلاه ایجاد می کنیم. بازارهای سوم را می توان با سنتز اطلاعات زیادی تعریف کرد. به طور خاص ، من معتقدم که یک بازار عالی دارای رشد شغلی پایدار اما کنترل شده ، جمعیت زیر یک میلیون نفر و ترکیبی از رانندگان اقتصادی سنتی و جایگزین است. فشرده سازی نرخ کلاه نیز نشانه رشد رقابت و زنده ماندن بازار است. در مقابل ، بازارهای دروازه بیشتر شبیه به بازارهای اولیه با اعداد عمل می کنند ، به طور خاص در فشرده سازی نرخ کلاه و گسترش آن.

سایر عوامل ارزش در نظر گرفتن در هنگام طبقه بندی بازارها شامل محرک های اقتصادی سنتی مانند فعالیت سرمایه گذاری ، حجم فروش ، قدرت اقتصاد ، در دسترس بودن بدهی ، نرخ رشد ، اشغال ، رشد اجاره ، نرخ کلاه و ثبات بازار است. نمونه خوبی از یک شاخص غیر سنتی این است که آیا بازارها دارای پرواز مستقیم یا تیم های ورزشی لیگ برتر هستند یا خیر.

به عنوان اصول بازار ، استراتژی های سرمایه گذاری و تبدیل پیچیدگی سرمایه گذار ، برچسب زدن به بازارهای خاص دشوارتر می شود. مدیران و توسعه دهندگان صندوق ها بر اساس معیارهای سرمایه گذاری خود ، با تعاریف مختلف بازار به پایان می رسند. این یک فرآیند مهم و مهم است که به نفع سرمایه گذاران است. طبقه بندی بازار استاتیک یا بیش از حد ساده ، هر سرمایه گذار موفقی را باز می گرداند.

سرمایه گذاری در بازارهای ثانویه و سوم

سرمایه گذاران خصوصی و نهادی برای انجام اقدامات سرمایه گذاری و دستیابی به بازده بالاتر در بازارهای کوچکتر در حال انشعاب هستند. طبق مقاله ای که توسط سرمایه گذار ملی املاک و مستغلات (PayWall) در ژانویه سال جاری منتشر شده است ، "بیش از نیمی (55 ٪) از املاک آپارتمان خریداری شده و به فروش بیش از 1 میلیون دلار در سال 2017 در بازارهای ثانویه و سوم قرار گرفتند ... از 42 ٪ در سال 2010. "رشد رانندگی در این بازارها چیست؟

چند مزیت کلیدی وجود دارد: آنها در رکودها کمتری دارند ، که باعث می شود آنها در اواخر چرخه سرمایه گذاری جذاب باشند. معاملات در این بازارها بیش از حد ارزشمند نیست و بازده بالاتری را ارائه می دهد. آنها همچنین به دلیل هزینه کمتر زندگی و عرضه کمتر ، پتانسیل رشد قوی تری را ارائه می دهند.

مراحل کلیدی برای سرمایه گذاری در بازارهای ثانویه/سوم

چگونه می توانید هنگام سرمایه گذاری در بازارهای ثانویه و سوم موفق باشید؟

1. ویژگی های فردی موجود در بازار را تجزیه و تحلیل کرده و آنها را با روندهای ملی مقایسه کنید.

2. برای تأیید فرضیات سرمایه گذاری خود ، نه تنها در سطح کلان ، بلکه در سطح خرد نیز به رشد شغلی نگاه کنید.

3. رانندگان اقتصادی سنتی را به تنهایی در نظر نگیرید. تصور کنید که بازار دنور را بدون در نظر گرفتن رونق عظیم در صنایع آشپزی و حشیش ، تجزیه و تحلیل کنید. شما با یک دیدگاه باریک و گیج کننده از اقتصاد محلی به پایان می رسید.

4- فشرده سازی نرخ درپوش یک محیط رقابتی را نشان داده است ، بنابراین به گسترش 10 ساله نگاه کنید.

خط پایین

تعاریف بازار می تواند گیج کننده باشد ، اما نگاه کردن به داده های سخت در بازارهای کوچکتر و مقایسه آن با رانندگان اقتصادی کیفی بازده بالاتری را نشان می دهد و گسترش بیشتری برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بازار ثانویه و سوم.

شورای املاک و مستغلات Forbes یک جامعه فقط دعوت برای مدیران صنعت املاک و مستغلات است. آیا واجد شرایط هستم؟< Pan> 2. برای تأیید فرضیات سرمایه گذاری خود ، نه تنها در سطح کلان ، بلکه در سطح خرد نیز به رشد شغلی نگاه کنید.